【柳川市】農地転用の手続き・必要書類・費用・期間を解説

農地転用は、手続きの流れや受付締切、必要書類を把握していないと、許可までに想定以上の時間がかかったり、無断転用として罰則の対象になったりするリスクがあります。

この記事では、柳川市で農地転用をする際に必要な許可の仕組み、農振除外の申出時期、書類・費用・期間、道路・水路との境界確認まで解説します。

柳川市の農地転用とは？

農地転用とは

農地転用とは、農地を農地以外の用地に転換することをいいます。農地に区画形質の変更を加えて住宅・倉庫・工場・店舗・駐車場などの用地にする行為です。

一時的に資材置場として利用する場合も「一時転用」として農地転用に該当し、原則として許可が必要です。柳川市のような水田地帯では、農地をそのままの状態で別用途に使おうとするケースがあるため、利用方法を決める段階で慎重に確認しましょう。

いずれのケースでも、土地を農地以外の用途に供する場合は、原則として事前の許可が必要になります。

4条と5条の違い

農地転用の許可申請には、農地法第4条と第5条の2種類があります。

区分	内容	具体例
農地法第4条	農地の権利移動を伴わない転用（自分の農地を転用する場合）	自分の農地に自分の住宅を建てる、自分で造成して駐車場にするなど
農地法第5条	農地の権利移動を伴う転用（他人の農地を買ったり、借りたりして転用する場合）	農地を購入して住宅を建てる、他人の農地を借りて資材置場にするなど

簡単に言えば「権利移動（所有権移転や賃借権設定）を伴うかどうか」の違いです。農地を農地のまま売買・賃貸する場合は、権利移動のみで転用を伴わないため、農地法第3条（農業委員会の許可）の手続きになります。

柳川市の農地転用は許可が必要？

農地転用には原則として許可が必要

農地を転用する者は、原則として県知事の許可を受ける必要があります（転用面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣との協議が必要）。

例外として、都市計画法上の市街化区域内の農地を転用する場合は、県知事の許可の代わりに農業委員会への届出で足ります。

柳川市の場合、市街地中心部の一部は市街化区域に該当しますが、多くの農地は市街化調整区域や農業振興地域に所在しており、許可申請が必要になるケースがほとんどです。ご自身の土地がどの区域に該当するかは、柳川市農業委員会事務局で確認できます。

柳川市農業委員会事務局

許可を受けずに農地を無断転用した場合は農地法違反となり、工事の中止や原状回復の命令、罰則が適用されることがあります。福岡県は違反転用について3年以下の懲役、300万円以下（法人は1億円以下）の罰金を定めています。

農地法4条・5条の許可申請

農地転用の許可申請は、その農地の所在する市町村の農業委員会が窓口です。申請から許可までの一般的な流れは次のとおりです。

柳川市の農地法申請の受付は、農地法第3条（農地の耕作目的の権利移動）申請の例では毎月20日締切（20日が閉庁日のときは翌開庁日）で、許可書は農業委員会総会後に発行（総会は毎月10日前後に開催）となっています。農地転用（4条・5条）の受付締切やスケジュールも同様に月単位で設定されていることが多いため、必ず窓口で最新の日程を確認してください。

柳川市農業委員会での手続き

福岡県内で、農業委員会を経由せず市長が許可権者となる「指定市町村」は福岡市・久留米市・那珂川市の3市のみです。柳川市は指定市町村ではないため、柳川市農業委員会での手続きを経て、県知事が許可する流れになります。

柳川市の農地法申請の提出先は次のとおりです。

書類を提出する前に、事前相談で農地転用の見込みの有無、農地区分、必要な添付書類、受付締切日を確認すれば、手戻りなく進められます。

柳川市で農地転用できる土地か確認する

農地区分によって転用の許可基準が異なる

農地転用の許可可否は、農地の優良性や市街地化の状況による「農地区分」で判断されます。福岡県は、農業生産への影響が少ない農地から順次転用されるよう、農地を区分しています。同じ市内の農地でも、場所によって「転用しやすい土地」と「ほぼ転用できない土地」があるため、まず土地の農地区分を確認することが重要です。

第1種農地・第2種農地・第3種農地

区分	営農条件・市街地化の状況	許可の方針
農用地区域内農地	農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の土地改良事業等の対象農地等、特に良好な営農条件の農地	原則不許可（公益性の高い事業のみ）
第1種農地	概ね10ヘクタール以上の一団の農地等、良好な営農条件の農地	原則不許可（公益性の高い事業のみ）
第2種農地	鉄道の駅から概ね500メートル以内等、市街地化が見込まれる農地	周辺に立地できない場合等は許可
第3種農地	概ね300メートル以内に鉄道の駅がある等、市街地化の傾向が著しい区域の農地	原則許可

柳川市は西鉄天神大牟田線の柳川駅・矢加部駅など駅周辺や市街地隣接部では第2種・第3種農地も見られますが、筑後平野の広大な水田地帯では第1種農地や農用地区域内農地が多く、土地の場所によって転用のハードルが大きく異なります。

農用地区域内の農地には注意

「農用地区域内農地（青地）」は、立地基準上原則不許可とされています。柳川市の農業振興地域内には農用地区域に指定された農地が広く分布しており、住宅建築や駐車場などの転用を希望しても、そのままでは農地転用許可の対象になりません。

「価格が安いから」と農用地区域内の農地を購入してしまうと、後述する農振除外を含む長い手続きが必要になり、計画が大幅に遅れる可能性があります。土地の調査・購入の段階で、農用地区域該当の有無を必ず確認してください。

柳川市の農振除外とは？

農用地区域内の農地は原則として転用できない

農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づき、柳川市は農業振興地域整備計画を定め、優良農地を「農用地区域」として指定しています（柳川市農業振興地域整備計画管理実施要綱）。この区域内の農地（農振農用地・通称「青地」）は、原則として農地以外の用途に利用できません。

農地転用の前に農振除外が必要になる場合

農用地区域内の農地を転用する場合は、まず農業振興地域整備計画を変更して対象農地を農用地区域から外す「農振除外」の手続きが必要です。農振除外で「青地」から「白地」に変わった後、あらためて農地転用許可を受ける、という順序になります。

つまり、農振除外と農地転用は別々の手続きであり、農振除外は農地転用の前段階です。柳川市の場合、農用地区域内の土地について整備計画の変更を求める場合は、所有者（所有者が死亡している場合は相続人）が「柳川市農業振興地域整備計画変更申出書」を市長に提出することとされています。除外を理由とする変更の場合は、誓約書の提出も必要です。

農振除外は、農振法第13条第2項に定める6つの要件をすべて満たす場合に認められます。

柳川市の水田地帯は土地改良事業（ほ場整備）の受益地が多いため、6つ目の「8年経過」要件を満たさないケースがあります。農振除外の見込みがあるかどうかは、計画の具体化前に市へ相談して確認しましょう。

農振除外から農地転用までの流れ

柳川市では、農振除外の申出受付は年2回と限られています。

• 第1回：毎年度5月15日〜6月14日
• 第2回：毎年度11月15日〜12月14日

受付が年2回に限られるうえ、関係機関の意見聴取や公告・縦覧、県との協議を経るため、申出から農振除外の完了までには数か月〜1年程度かかるのが一般的です。

完了後に農地転用許可が続くため、農振除外が必要な土地では、全体で1年半前後の期間を見込んでおくのが安全です。受付タイミングを逃すと半年待ちになるため、まず市の農林水産担当課で次回の受付時期とスケジュールを確認しましょう。

柳川市の農地転用に必要な書類

農地転用許可申請に必要な書類は、農地法施行規則第30条・第57条の4で定められており、福岡県ホームページに一覧と様式例が掲載されています。ここでは主な書類を整理します。添付書類は土地の状況や転用目的によって異なるため、必ず柳川市農業委員会事務局で事前に確認してください。

農地法4条の主な必要書類

農地法第4条（自己転用）は、農地所有者本人が申請人となります。主な必要書類は次のとおりです。

農地法5条の主な必要書類

農地法第5条（権利移動を伴う転用）は、売主（農地所有者）と買主（転用事業者）の連名で申請します。4条の書類に加えて、以下の書類が必要になります。

土地や転用目的によって追加書類が必要になる場合

事業計画書や被害防除計画書は、転用目的ごとに様式が分かれています。

• 建売住宅・共同住宅・分譲住宅・特定建築条件付売買予定地・公営住宅・公共施設関係
• 工場・事業所・倉庫関係
• 資材置場・露天作業場・駐車場
• 店舗・大店舗関係
• 有料駐車場・貸倉庫・貸資材置場
• 社会福祉施設・公的施設関係
• 農業用施設、植林、太陽光発電設備

さらに、次のような場合には追加書類が必要です。

• 第2種農地や甲種・第1種農地の一定の用途での転用：代替地検討表
• 営農型太陽光発電設備：下部農地の営農計画書、栽培作物についての知見を有する者の意見書、撤去費用負担の誓約書など
• 一時転用（仮設工作物等）：農地への復元に関する計画書
• 委任による申請で内容変更が生じた場合：変更確認書

また、許可を受けた後も、工事進捗状況報告書（許可日から3か月後、その後1年ごと）と工事完了報告書の提出義務があります。

柳川市の農地転用では境界の確認が必要になることも

農地に接する道路や水路との境界を確認する

柳川市の農地は、クリーク（水路）や農道に面している土地がほとんどです。農地転用の申請や工事に当たっては、隣接する道路や水路との境界がどこにあるのかを確認することが重要になります。

水路沿いの土地では、護岸や通路の位置によって利用できる面積が変わるため、境界を明確にしておかないと、転用後の建物配置や駐車場計画に支障が出ることがあります。

柳川市が管理する道路・水路との境界確認

転用予定地が柳川市が管理する道路や水路に接している場合、市と土地所有者との間で境界を確認する手続きがあります。柳川市では、「市有地境界確認協議書」を2部作成して市に提出し、境界の立会確認を受けることができます。

必要な添付書類は次のとおりです。

• 位置図
• 公図写し
• 土地登記簿謄本
• 委任状（代理人による申請の場合）

立会の流れは、協議書の提出 → 市による事前調査 → 立会日程の調整 → 当日に隣接者や地元区長等とともに境界を確認、という流れです。隣接者や地元区長への事前連絡は申請者自身が行う必要があります。

柳川市では建築確認申請や農地転用の手続きに合わせて「官民境界明示協議」が行われるケースもあります。建築予定がある場合は、農地転用の申請時期に合わせて境界確認のスケジュールも確保しておきましょう。

境界が不明な場合は事前に確認しておく

農地は長年登記や測量が行われていないケースも多く、公図と実際の現地の境界が一致しないことがあります。境界が不明なまま工事を進めると、隣地所有者や市とのトラブルになる可能性があります。

境界確認が必要かどうかは、市有地境界確認協議書の提出前に、柳川市の道路・水路の担当課や農業委員会事務局へ相談するのがおすすめです。また、民有地同士の境界が不明な場合は、土地家屋調査士による測量・境界確認を行い、その成果を農地転用の添付資料に活用することもできます。

柳川市の農地転用にかかる費用と期間

農地転用にかかる費用

農地転用許可申請の行政への申請手数料は、原則としてかかりません。費用としては、以下の実費が中心です。

項目	費用の目安
行政への申請手数料	原則無料（法定手数料なし）
登記簿謄本等の証明書取得費	1通あたり数百円〜1,000円程度
測量・地積測量図作成（必要な場合）	土地家屋調査士への依頼で数万円〜
行政書士への依頼料（書類作成・申請代行）	概ね10万円〜30万円程度が目安（内容・事務所により異なる）

申請手続き自体は本人でも可能ですが、書類が多く、農地区分や許可基準の判断も必要なため、行政書士など専門家に依頼する方も多くいます。依頼する場合は複数の事務所で見積もりを比較しましょう。

測量や境界確認にかかる費用

登記所に地積測量図が備え付けられていない土地では、土地家屋調査士による測量（数万円〜十数万円程度）が必要になることがあります。柳川市のように水路や農道に接する土地では、境界確認のための測量が必要になるケースも少なくありません。

市有地（市道・市管理水路）との境界確認自体は、市の手続きを通じて行われますが、隣接地との境界が不明な場合の測量や、分筆（土地を分割する登記）が必要な場合は、別途土地家屋調査士への依頼費用がかかります。

農地転用の手続きにかかる期間

柳川市の場合、農地法申請の受付は毎月20日締切（20日が閉庁日の場合は翌開庁日）で、農業委員会総会は毎月10日前後に開催されます。農地転用（4条・5条）は県知事の許可案件となるため、農業委員会での審査を経たうえで県に送付・許可される流れになり、受付から許可まで一般的に1〜2か月程度かかります。

受付締切を1日過ぎただけで翌月の受付になるため、「今月申請したい」と思ったら、少なくとも締切の2〜3週間前には農業委員会事務局へ相談しましょう。農地転用（4条・5条）の受付締切日・許可までの標準処理期間は柳川市公式サイトに明記がないため、正確なスケジュールは必ず窓口で確認してください。

農振除外が必要な場合はさらに時間がかかる

農用地区域内（青地）の農地を転用する場合は、農振除外が先に必要です。柳川市の農振除外の申出受付は年2回（5月15日〜6月14日・11月15日〜12月14日）で、関係機関の意見聴取や公告・縦覧、県との協議を経るため、申出から完了まで数か月〜1年程度かかるのが一般的です。

農振除外の完了後に農地転用許可（1〜2か月程度）が続くため、農振除外が必要な土地では合計で1年半前後の期間を見込んでおくのが安全です。

農地転用後に地目変更登記が必要になる場合

農地転用と地目変更登記は別の手続き

農地転用許可は県知事による行政上の許可ですが、地目変更登記は法務局に対して行う登記手続きであり、両者はまったく別物です。農地転用許可を受けただけでは、登記簿上の地目（田・畑など）は変わりません。

土地の現況に変更があった場合、変更があった日から1か月以内に「土地の表示に関する登記」の変更申請（地目変更登記）が必要とされています（不動産登記法第35条）。農地転用の工事が完了したら、転用後の現況に合わせて登記上の地目を「宅地」「雑種地」などへ変更する必要があります。

転用後に地目変更登記が必要になるケース

地目変更登記が必要になる主なケースは次のとおりです。

• 農地法第4条の許可で自己転用した場合：工事完了後に地目変更登記を申請
• 農地法第5条の許可で購入した場合：所有権移転登記と併せて地目変更登記を行うのが一般的
• 駐車場・資材置場など宅地以外の用途にした場合：現況に応じた地目（雑種地など）へ変更

地目変更登記を怠ると、固定資産税の評価が実態と合わないままになるほか、将来の売却・相続時に手続きが煩雑になります。農地転用許可を受けたら、地目変更登記までセットで進めるのが基本です。

地目変更登記は土地家屋調査士に依頼

地目変更登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。土地家屋調査士が現地調査・測量を行い、登記申請書類を作成して法務局に申請します。

• 登録免許税：地目変更登記は表示に関する登記のため、登録免許税はかかりません
• 土地家屋調査士への報酬：1筆あたり概ね4万円〜6万円程度が相場（地域や内容により異なります）

地目変更登記は本人でも申請できますが、現地調査や固定資産税評価との整合など専門知識が必要なため、土地家屋調査士への依頼が確実です。農地転用の手続きや境界確認・測量から地目変更登記まで一貫して依頼できる事務所も多いので、見積もりを取って比較してみてください。

まとめ：柳川市の農地転用は「事前相談」から始めよう

柳川市で農地転用をする際の流れを整理すると、次のとおりです。

1. 対象農地の農地区分と農用地区域（青地）該当の有無を確認する
2. 農用地区域内の農地は、まず農振除外（申出受付：5月15日〜6月14日・11月15日〜12月14日の年2回）
3. 柳川市農業委員会事務局（大和庁舎）へ事前相談し、必要書類と受付締切日を確認
4. 道路・水路に接する土地は、必要に応じて市有地境界確認協議書を提出し境界を確認
5. 書類を整えて申請し、県知事の許可を受ける
6. 許可後、工事を実施（進捗報告書・完了報告書の提出義務あり）
7. 転用後に1か月以内を目安に地目変更登記を土地家屋調査士へ依頼

農地転用は、窓口・書類・スケジュールの確認事項が多い手続きですが、売買契約や建築計画の初期段階で柳川市農業委員会事務局・市役所の担当課に相談すれば、失敗のリスクを大きく減らせます。水郷柳川の農地を有効活用したい方は、まずお気軽に市の窓口へご相談ください。