農地転用と地目変更登記の違いは？手続きの順番や必要なケースを解説
inakazu農地を住宅や駐車場として利用したいと考えたとき、「農地転用」と「地目変更登記」という言葉を目にすることがあります。
しかし、
「何が違うの？」
「どちらの手続きが必要なの？」
「どちらを先に行えばいいの？」
と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
農地転用と地目変更登記はどちらも土地に関する手続きですが、目的や申請先、行うタイミングは異なります。
この記事では、農地転用と地目変更登記の違いをはじめ、手続きの順番やそれぞれが必要となるケースについてわかりやすく解説します。
農地転用と地目変更登記の違い
農地転用と地目変更登記は、どちらも土地に関する手続きですが、目的や申請先、手続きを行うタイミングが異なります。
農地転用は、農地を住宅用地や駐車場、資材置場など、農業以外の用途で利用するために必要な許可や届出です。
一方、地目変更登記は、土地の利用状況が実際に変わった後に、その現況に合わせて登記簿上の地目を変更する手続きです。
例えば、農地に住宅を建てる場合は、まず農地転用の手続きを行い、住宅が完成して土地の利用状況が宅地になった後に地目変更登記を行うのが一般的です。
| 項目 | 農地転用 | 地目変更登記 |
|---|---|---|
| 目的 | 農地を農業以外の用途で利用するため | 現況に合わせて地目を変更するため |
| 手続き | 許可・届出 | 登記 |
| 申請先 | 農業委員会・都道府県など | 法務局 |
| 行うタイミング | 利用を変更する前 | 土地の利用状況が変わった後 |
| 主な例 | 農地に住宅を建てる、駐車場にする | 地目を「田」や「畑」から「宅地」へ変更する |
農地転用と地目変更登記は別々の手続きですが、農地を宅地などへ変更する場合には両方の手続きが必要になるケースもあります。
農地転用と地目変更登記は、それぞれ目的や行うタイミングが異なる手続きです。
農地転用や地目変更登記について詳しく知りたい方は、以下のページもあわせてご覧ください。
農地転用と地目変更登記はどちらが先？
農地を住宅や駐車場などへ利用する場合は、一般的に「農地転用」を行った後に「地目変更登記」を行います。
その理由は、地目変更登記は土地の利用状況（現況）が実際に変わった後に行う手続きだからです。
一般的な流れは次のとおりです。
- 農地転用の許可・届出を行う
- （必要に応じて）開発許可などの手続きを行う
- 住宅の建築や造成工事を行う
- 土地の利用状況が変わる
- 地目変更登記を申請する
すべてのケースで開発許可が必要になるわけではありません。土地の所在地や面積、利用目的などによっては、開発許可が不要な場合もあります。
一方で、開発許可が必要な土地では、農地転用だけで工事を始めることはできません。
農地転用後に住宅の建築や造成工事を予定している場合は、開発許可が必要かどうかも事前に確認しておくことが大切です。
開発許可について詳しくは「開発許可申請とは？」をご覧ください。
農地転用だけで済む場合と地目変更登記が必要になる場合
農地転用の手続きを行ったからといって、必ず地目変更登記が必要になるわけではありません。
地目変更登記が必要かどうかは、土地の利用状況（現況）が実際に変わったかどうかによって判断されます。
農地転用だけで済む場合
次のような場合は、農地転用の手続きが完了していても、地目変更登記はまだ必要ありません。
- 農地転用の許可や届出を行っただけで、工事に着手していない
- 宅地造成や建築工事が始まっていない
- 土地の現況が「田」や「畑」のままである
このような場合は、登記簿上の地目と土地の現況が一致しているため、地目変更登記を行う必要はありません。
地目変更登記が必要になる場合
一方で、農地から住宅用地や駐車場などへ実際に利用状況が変わった場合は、地目変更登記が必要になります。
例えば、次のようなケースです。
- 住宅を建築し、宅地として利用を開始した
- 駐車場として整備・利用している
- 資材置場として継続的に利用している
- 土地の現況が農地ではなくなった
地目変更登記は、土地の現況に合わせて登記簿の地目を変更するための手続きです。
農地転用後に土地の利用状況が変わった場合は、忘れずに地目変更登記を行うようにしましょう。
