土地を分割したい！土地を2つに分ける方法や費用、必要な手続きを解説

「土地を分けたいけど、どうすればいい？」

土地を2つに分けたいと考えたとき、まず知っておきたいのが、“土地を分ける”には見た目や使い方の話と、登記上で正式に分ける話の2種類があるということです。売却や相続、建築、農地転用などでは、単に線を引くだけでは足りず、法務局での分筆登記が必要です。

この記事では、土地を2つに分ける方法としての分筆の基本から、必要な手続き、費用の目安、分割できないケースや注意点までをわかりやすく解説します。これから土地の一部を売りたい人、相続した土地を分けたい人、建築や活用を考えている人は、ぜひ参考にしてください。

土地を分割するにはどうすればいい？

土地を「分ける」には2つの意味がある

土地を「分ける」と聞くと、1つの土地を物理的に半分にするイメージを持つ人が多いですが、実際には意味が2つあります。

• 塀や利用区分などで使い方として分けること
• 登記簿上で1筆の土地を複数の土地に分ける法的な分割

売却や相続、建築確認などで重要になるのは後者で、正式には「分筆」と呼ばれます。

所有者同士で「ここからこちらを分けよう」と合意しても、それだけで登記上の区画が変わりません。法務局の案内でも、土地の区画を示す筆界は、分筆や合筆などの登記によらなければ変更できないとされています。

登記上の土地を分けるには「分筆登記」が必要

登記上の1筆の土地を2筆以上に分けるには、分筆登記を申請する必要があります。「所有地の一部をお隣へ売却したい」場合には、一つの土地を複数の土地に分割する分筆登記を申請しなければなりません。

また、土地の分筆など不動産の表示に関する登記を代理できる専門家は、法務局によれば土地家屋調査士です。境界確認や測量、地積測量図の作成が関わることが多いため、実務では土地家屋調査士へ依頼して進めるのが一般的です。

分筆すると土地の地番も分かれる

分筆登記をすると、もともと1つだった土地は、登記上は別々の土地として扱われるようになります。その結果、地番も分かれ、売却・相続・担保設定・建築計画などを土地ごとに整理しやすくなります。

土地を「一部だけ売りたい」「兄弟で公平に持ち分を分けたい」といった場面で分筆が使われるのは、このように権利関係を明確にしやすいからです。

土地を分割・分筆するのはどんなとき？

土地の一部を売却する

土地全部ではなく、一部だけを切り分けて売りたいときは分筆が必要になることが多いです。自宅の敷地の一部を隣地所有者へ売却したい場合、登記上1筆のままでは「どこを売るのか」が曖昧になるため、先に分筆して対象部分を独立した土地にしておくのが基本です。

相続した土地を分ける

相続では、1つの土地をそのまま共有にする方法もありますが、後々の売却や活用、管理のしやすさを考えると、分筆して相続人ごとに分けるケースがほとんどです。

親子・兄弟で土地を分ける

親子や兄弟で土地を分けて使いたい場合も、将来のトラブル防止のために分筆が有効です。共有名義のままだと、売却・建て替え・担保設定などで全員の合意が必要になりやすく、自由に活用しにくくなります。

土地の一部に家を建てる

広い敷地の一部に新たに家を建てたい場合、建築計画や住宅ローン、将来の売却を考えて、建物を建てる部分だけを分筆することがあります。二世帯利用や親の土地に子が家を建てるケースでは、土地を分けておくことで権利関係が整理しやすくなります。ただし、あとで触れるように、接道義務や建ぺい率・容積率などの確認は必須です。

農地の一部を別の用途に利用する

農地の一部を宅地や駐車場など農地以外の用途に使いたい場合も、分筆が問題になることがあります。農林水産省は、農地転用許可制度について、優良農地を確保しつつ農地以外の利用を調整する制度だと案内しており、農地を別用途に使うには、分筆の前後を問わず農地法上の許可・届出の確認が重要です。

土地を分筆するための手続き

① 土地の資料を確認する

対象地の登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産税資料などを確認します。現在の地番や地目、地積、境界に関する既存資料がそろっているかどうかで、その後の手続きの難易度や費用が大きく変わるからです。

② 土地の境界を確認する

分筆では、どこで土地を分けるか以前に、もともとの土地境界が明確かを確認する必要があります。土地の境界には「筆界」と「所有権界」があり、思い込みで境界を決めると後でトラブルになりやすいため、隣接地所有者との確認は非常に重要です。

③ 必要に応じて測量を行う

分筆登記では、土地の測量を行い、地積測量図を作成して申請書に添付する必要があります。土地を分筆する登記では、申請人が土地の測量を行ったうえで地積測量図を作成し、登記申請書とともに提出します。

境界があいまいな土地や、古い図面しかない土地では、単なる測量ではなく境界確定測量が必要になることもあります。ここが、土地の分筆費用が高くなりやすい最大のポイントです。

④ 分筆する位置を決める

測量結果や利用目的を踏まえて、どの位置で分けるかを決めます。面積のバランスだけでなく、接道状況、建築のしやすさ、将来の売却しやすさ、ライフラインの引き込みなども見ておくべきです。分けた後に使いづらい土地が残ると、分筆した意味が薄れてしまいます。

⑤ 分筆登記を申請する

境界確認と測量が済んだら、法務局へ分筆登記を申請します。申請書の作成や添付書類の整理が必要で、法務局では登記申請書に添付する書面は原本添付が原則と案内しています。自分で申請することもできますが、実務上は土地家屋調査士に依頼するケースが一般的です。

⑥ 分筆後の土地を確認する

登記完了後は、分筆された各土地の地番・地積・位置関係を確認します。売却や相続、建築確認、地目変更、農地転用など、次の手続きがある場合は、分筆後の内容を前提に進むことになるため、登記完了後の確認まで含めて考えるのが大切です。

土地の分割・分筆にかかる費用

分筆登記にかかる費用

分筆登記では、登録免許税と、土地家屋調査士へ依頼する場合の費用がかかります。登録免許税は分筆後の土地1筆につき1,000円として案内されるのが一般的で、これに申請書作成や登記手続きに関する報酬が加わります。

測量にかかる費用

測量費は土地の状況によって大きく異なります。土地分筆の費用は数十万円〜が一般的で、隣接地の軒数が多いほど境界確定測量の費用は高くなります。

境界確定が必要な場合の費用

境界がすでに確定していれば、比較的低コストで進むこともありますが、境界確認書や地積測量図がなく、境界確定から始める場合は費用が大きく上がる傾向があります。

土地の分割費用はケースによって大きく異なる

土地の分筆費用が一律ではないのは、単に面積の問題だけではないからです。隣接地所有者の人数、土地の形、角地かどうか、道路との関係、役所との協議の有無、古い資料しか残っていないかなどで、測量や折衝の手間が大きく変わります。

土地を分割できない・注意が必要なケース

分筆後の土地が利用できなくなる場合

分筆はできても、分けた後の土地が狭すぎる、形が悪い、出入りしにくいなどの理由で使いづらくなることがあります。とくに売却や建築を目的にしているなら、分ける前に「分筆後に本当に価値が残るか」を確認しておくことが重要です。

分筆後の土地が道路に接しなくなる場合

建物を建てる予定がある土地では、道路との接し方が極めて重要です。自治体の建築指導情報でも、建築基準法第43条により、建築物の敷地は建築基準法上の道路に原則2メートル以上接している必要があると案内されています。分筆によって一方の土地が道路に接しなくなると、その土地は建築しにくく、場合によっては建築できない可能性があります。

境界が確定していない場合

境界が未確定のままでは、そもそも分筆がスムーズに進みません。分筆登記の際に隣接地所有者の筆界確認が必要で、相手方が不明・所在不明などの場合には、筆界特定制度の利用を含めて法務局へ相談しましょう。

農地を分筆する場合

農地は、普通の宅地よりも注意点が多い分野です。農林水産省は、農地転用許可制度について、優良農地を守りつつ土地利用を調整する制度だと説明しており、農地を宅地・駐車場・資材置場などへ変える場合には、農地法上の許可や届出の確認が必要です。

分筆後の土地に建物を建てる場合は要注意

分筆後に家を建てたいなら、接道義務だけでなく、建ぺい率・容積率・用途地域・条例上の制限も確認しておきましょう。

接道要件を満たさない土地でも、例外的に許可や認定で建築できる場合はありますが、通常は事前相談と審査が必要です。「分ければ建てられる」と思い込まず、分筆前に建築士や土地家屋調査士、自治体窓口へ確認するのが安全です。

土地を分けても自由に利用できるとは限らない

土地の分筆は、あくまで登記上の区画を分ける手続きです。分筆したからといって、必ず売れる、建てられる、転用できる、というわけではありません。接道、境界、用途制限、農地法、ライフライン、相続関係などを総合的に見て、はじめて「使える土地」になるという点を押さえておきましょう。

まとめ

土地を2つに分けたいとき、重要なのは「単に使い方を分けたいのか」「登記上も正式に分けたいのか」を最初に整理することです。売却や相続、建築、農地転用などに関わるなら、多くの場合は分筆登記が必要になります。

また、土地の分筆では、境界確認・測量・地積測量図の作成・登記申請が重要で、費用は数万円で済むケースもあれば、境界確定が必要で数十万円〜となります。さらに、分筆後の土地が接道義務を満たすか、農地法上の制限はないかまで確認しておかないと、思ったように活用できない可能性があります。

土地を分けたいと考えたら、まずは資料確認から始め、必要に応じて土地家屋調査士や自治体窓口へ早めに相談することが失敗しないコツです。