公簿売買と実測売買の違いとは？どちらで契約すべきか

2026年9月21日 2026年9月21日

inakazu

土地の売買契約を進める中で、「公簿売買」「実測売買」という言葉を初めて聞いたという方は多いです。

この2つは、契約する面積の決め方が違うだけでなく、契約後のリスクの負い方も変わってきます。ここでは公簿売買と実測売買の違いと、どちらで契約すべきかについて書いていきます。

公簿売買とは

公簿売買は、登記簿(登記記録)に記載されている面積のまま、実際に測量をせずに契約する方法です。測量費用がかからず、契約までの期間も短くて済むのがメリットです。

ただし、登記簿上の面積(公簿面積)は、古い測量や明治時代の地租改正に由来する図面をもとにしていることも多く、実際の面積とずれていることがあります。契約後に「思っていたより広い・狭い」と分かっても、公簿売買では面積の差にもとづく代金の増減を求めないのが原則です。

実測売買は、契約前に土地家屋調査士が実際に測量し、確定した面積をもとに契約する方法です。境界確定測量を行い、隣地所有者の立会いのもとで境界を確定させてから契約に進みます。

実測した面積と登記簿上の面積が違う場合、その差にもとづいて売買代金を調整する契約にすることもできます。買主からすると、面積も境界もはっきりした状態で引き渡しを受けられるので、後々のトラブルが少ないという安心感があります。

一般的には、面積の差が大きくなりやすい土地や、境界があいまいな土地は実測売買が向いています。山林や田畑、古くから所有している土地、隣地との境界標が見当たらない土地は、公簿面積と実測面積のずれが出やすいためです。

逆に、すでに境界が確定していて過去に確定測量を行った実績がある土地であれば、あらためて測量せず公簿売買で進めても大きな問題にならないことがあります。ただし、最終的にどちらの契約方法にするかは、不動産会社や買主との話し合いで決まることが多く、買主側が実測売買を希望するケースも少なくありません。

なぜ売却時に境界確定測量が必要とされるのか、契約不適合責任などのリスクについては不動産・土地を売却するときに境界確定測量は必要？で詳しく解説しています。

実測売買で契約するなら、契約前に境界確定測量を終えておく必要があります。隣地所有者との立会いや、道路・水路との境界確認(官民査定)が必要になる場合もあり、費用や期間がかかります。久留米・八女・筑後エリアでの費用相場は土地の境界線を調べる費用でも紹介しています。

公簿売買は手間がかからない分、面積のずれによるリスクを買主・売主のどちらかが引き受けることになり、実測売買は事前に測量の手間と費用がかかる分、面積や境界をはっきりさせた状態で契約できます。

土地の状況によってどちらが向いているかは変わるので、迷った場合は土地家屋調査士や不動産会社に相談しながら決めるのがおすすめです。久留米・八女・筑後エリアで境界確定測量についてご相談があれば、お気軽にお問い合わせください。