地目変更登記が必要なのはどんなとき？申請の流れを紹介

土地の利用方法が変わった場合、地目変更登記が必要になることがあります。

「どのような場合に申請が必要なの？」

「農地を宅地にしたら必ず登記しなければならないの？」

「自分でも手続きできるの？」

と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

地目変更登記は、土地の現況が変わったときに、登記簿上の地目を実際の利用状況に合わせるための手続きです。必要なタイミングで申請しないと、将来的な売買や相続などで支障が生じる可能性もあります。

地目変更登記とは？

地目変更登記とはどんな手続き？

地目変更登記とは、土地の現在の利用状況に合わせて、登記簿に記載されている地目を変更する手続きです。

例えば、

• 農地だった土地に住宅を建てて宅地として利用するようになった場合
• 駐車場として利用するために土地の用途を変更した場合

現在の状況に合わせて地目変更登記を申請する必要があります。

地目は実際の土地の利用状況によって判断されるため、「将来的に宅地として利用する予定」というだけでは地目を変更することはできません。実際に土地の利用状況が変わった後に申請を行います。

地目変更登記をしなければならない理由

不動産登記法では、土地の地目に変更があった場合、土地の所有者は変更があった日から1か月以内に地目変更登記を申請しなければならないと定められています。

地目が現況と異なるままになっていると、不動産の売買や相続、融資などの手続きで確認や追加の手続きが必要になります。

土地の利用方法が変わったときは、そのままにせず、適切なタイミングで地目変更登記を行いましょう。

農地を宅地へ転用した場合は、農地転用の手続きが完了した後、現況が宅地になった段階で地目変更登記が必要です。農地転用との違いについては、後ほど詳しく解説します。

地目変更登記が必要なのはどんなとき？

地目変更登記が必要になるケース

• 農地（田・畑）を宅地にして住宅を建てた場合
• 農地を駐車場や資材置場として利用するようになった場合
• 山林や原野を造成して宅地として利用するようになった場合
• 宅地だった土地を駐車場や雑種地として利用するようになり、地目が変わる場合

重要なのは、「実際の利用状況（現況）」が変わっているかどうかです。

住宅が完成し土地が宅地として利用されている場合は、登記簿上の地目も現況に合わせて変更する必要があります。

なお、農地を宅地へ変更する場合は、地目変更登記の前に農地転用の手続きが必要になります。農地転用が完了し、実際に土地の利用状況が変わった段階で地目変更登記を申請します。

地目変更登記が不要なケース

土地を所有していても、すべての場合で地目変更登記が必要になるわけではありません。

次のようなケースでは、通常は地目変更登記は不要です。

• 土地の利用状況が変わっていない場合
• 土地を購入・相続しただけで、地目に変更がない場合
• 将来的に利用方法を変更する予定はあるものの、まだ現況が変わっていない場合
• 建物の建築途中で、まだ宅地として利用されているとはいえない場合

地目は「予定」ではなく、実際の利用状況によって判断されます。

「これから家を建てる予定だから」「将来は駐車場にするつもりだから」といった段階では、地目変更登記を行うことはできません。

地目変更登記が必要かどうか判断に迷う場合は、土地家屋調査士へ相談することで、現況に応じた適切なアドバイスを受けることができます。

現在の地目	現況	地目変更登記
田・畑	宅地	必要
田・畑	駐車場（雑種地）	必要
山林	宅地	必要
宅地	宅地のまま	不要

地目変更登記の申請の流れ

現地調査

地目変更登記では、まず土地の現況を確認します。

地目は、登記簿に記載されている内容ではなく、現在どのように利用されているかによって判断されます。実際に土地を確認し、住宅が建っているのか、駐車場として利用されているのか、農地として使用されているのかを調査します。

土地家屋調査士へ依頼する場合は、現地調査を行ったうえで、登記簿の内容と現況に相違がないかを確認します。

必要書類の準備

現地調査が終わったら、申請に必要な書類を準備します。

• 地目変更登記申請書
• 土地の案内図
• 現地の状況が分かる資料
• 所有者の情報が確認できる書類（必要に応じて）

申請内容によっては、農地転用許可書や建物の登記事項証明書など、追加の資料が必要になる場合もあります。

必要書類は土地の状況によって異なるため、事前に法務局へ確認するか、土地家屋調査士へ相談すると安心です。

法務局へ申請

必要書類がそろったら、土地を管轄する法務局へ地目変更登記を申請します。

申請後は、法務局の登記官が書類の内容を確認し、必要に応じて現地調査を行います。

書類に不備がある場合は、補正や追加資料の提出を求められることもあります。記載内容や添付書類に漏れがないよう注意しましょう。

登記完了

審査が完了し、申請内容に問題がなければ、登記簿の地目が変更されます。

登記が完了すると、登記簿には現在の利用状況に応じた地目が記載されます。登記簿と実際の土地の状況が一致し、不動産の売買や相続などの手続きもスムーズに進めやすくなります。

なお、地目に変更があった場合は、原則として変更があった日から1か月以内に地目変更登記を申請する必要があります。

土地の利用方法が変わった際は、申請期限を過ぎないよう、早めに手続きを進めましょう。

地目変更登記にかかる費用

自分で申請する場合

地目変更登記は、土地の所有者が自分で申請することも可能です。

地目変更登記には登録免許税がかからないため、法務局への申請手数料は無料です。

ただし、申請書の作成や必要書類の準備、現地の状況を説明する資料の作成などは、自分で行う必要があります。

法務局から補正や追加資料の提出を求められる場合もあるため、時間や手間がかかることがあります。

費用を抑えられるというメリットはありますが、不慣れな方にとっては負担が大きくなることもあるでしょう。

土地家屋調査士へ依頼する場合

土地家屋調査士に依頼すると、現地調査から必要書類の作成、法務局への申請まで一括して任せることができるため、手続きの負担を大幅に軽減できます。

費用は土地の状況や申請内容によって異なりますが、一般的には5万円〜10万円程度が目安とされています。

「仕事が忙しく手続きをする時間がない」「自分で申請するのは不安」という方は、専門家へ依頼することでスムーズに手続きを進めることができます。

正確な費用は土地の状況や必要な調査内容によって異なるため、まずは見積もりや相談を利用することをおすすめします。

農地転用との関係

農地転用後に地目変更登記が必要になるケース

農地を宅地や駐車場など、農地以外の用途で利用する場合は、まず農地法に基づく農地転用の手続きが必要になることがあります。

ただし、農地転用の許可や届出を行っただけでは、登記簿上の地目は自動的には変更されません。

田や畑を宅地として造成し住宅を建てた場合でも、登記簿には「田」や「畑」のまま記載されていることがあります。

実際に土地の利用状況が宅地へ変わった後は、地目変更登記を申請し、登記簿の地目を現況に合わせる必要があります。

なお、すべての農地転用で地目変更登記が必要になるわけではありません。土地の利用状況が変わって初めて、地目変更登記の対象となります。

農地転用の手続きの流れや注意点については、「【久留米市】農地転用の手続き・必要書類・費用・期間を解説」の記事で詳しく解説しています。

地目変更登記を行うタイミング

地目変更登記は、土地の利用状況（現況）が実際に変わった時点で申請します。

例えば、農地を宅地として利用する場合は、農地転用の許可を受けただけでは申請できません。

住宅の建築が完了するなど、実際に宅地として利用される状態になってから地目変更登記を行います。

また、不動産登記法では、地目に変更があった日から1か月以内に申請することとされています。

「農地転用が終わったからすぐに地目変更登記をする」のではなく、「現況が変わったタイミングで申請する」という点を覚えておくことが大切です。

タイミングの判断に迷う場合は、法務局や土地家屋調査士へ相談すると安心です。