【久留米市】開発許可とは？必要なケース・手続き・費用は？
inakazu「土地を造成して家を建てたい」「農地を宅地として利用したい」と考えたとき、開発許可が必要になる場合があります。
しかし、「開発許可とは何か」「自分の土地でも必要なのか」「農地転用との違いがわからない」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
久留米市では、土地の場所や面積、利用目的などによって、開発許可が必要かどうかが異なります。そのため、事前に制度を理解しておくことが大切です。
この記事では、開発許可の概要や必要になるケース・不要なケース、手続きの流れ、農地転用との違いについて説明します。
開発許可とは？
開発許可とはどんな制度？
開発許可とは、都市計画法に基づき、一定規模以上の土地を造成したり、建築物を建てるために土地の区画や形状を変更したりする際に必要となる許可のことです。
例えば、農地や山林を宅地に造成して住宅を建てる場合や、複数の住宅を建築するために土地を分譲する場合などは、開発許可が必要になります。
ただし、すべての造成工事や建築計画で開発許可が必要になるわけではありません。土地の所在地や面積、利用目的などによって、許可が必要かどうかは異なります。
「自分の土地でも開発許可が必要なのだろうか」と迷った場合は、事前に確認しましょう。
なぜ開発許可が必要なのか
開発許可制度は、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、計画的なまちづくりを進めるために設けられています。
道路や上下水道などの公共設備が整っていない場所に住宅が次々と建てられると、生活環境や防災面にさまざまな問題が生じるおそれがあります。
そのため、開発行為を行う際には、周辺環境やインフラとの調和、安全性などを確認したうえで、必要に応じて開発許可を受けることが求められます。
久留米市で開発許可が必要なケース・不要になる場合
開発許可が必要になるケース
開発許可が必要かどうかは、土地の場所や面積、利用目的、造成工事の内容などによって異なります。
次のケースでは、開発許可が必要になる可能性があります。
- 農地や山林を造成して宅地にする場合
- 分譲住宅や宅地分譲を目的として土地を造成する場合
- アパートや事業用施設を建築するために土地を造成する場合
- 道路の新設や土地の区画形質の変更を伴う開発を行う場合
開発許可の要否は、市街化区域や市街化調整区域など都市計画上の区域区分や、開発面積などによっても判断が異なります。
開発許可が不要になる場合
すべての土地利用で開発許可が必要になるわけではありません。
次のようなケースでは、開発許可が不要となる場合があります。
- 開発行為に該当しない工事
- 法令で定められた一定規模未満の開発
- 都市計画法で開発許可が不要とされている行為
ただし、「面積が小さいから不要」「住宅を1軒建てるだけだから不要」と一概に判断することはできません。
開発許可の要否は、土地の状況や都市計画上の区域、工事内容などを総合的に判断して決まります。
久留米市では、市街化調整区域などでは通常より厳しい基準が適用される場合もあります。そのため、自己判断で工事を進めるのではなく、事前に久留米市の担当窓口や専門家へ確認しましょう。
開発許可の手続きの流れ【久留米市】
事前相談
開発許可が必要となる可能性がある場合は、まず久留米市都市建設部都市計画課へ事前相談を行います。
相談前には、「くるめMAP」などを利用して、土地が市街化区域・市街化調整区域のどちらにあるのか、土砂災害警戒区域やハザードマップの対象になっていないかなどを確認しておくと、相談がスムーズに進みます。
事前相談では、土地の利用計画や造成内容をもとに、開発許可が必要かどうかや、今後の手続きの流れについて説明を受けることができます。
申請書類の準備
事前相談の内容を踏まえ、開発許可申請に必要な書類を準備します。
一般的には、次のような書類や図面が必要になります。
- 開発行為許可申請書
- 位置図
- 公図
- 土地利用計画図
- 造成計画図
- 排水計画図
- 登記事項証明書 など
計画内容によって必要書類は異なるため、事前相談で案内された内容に従って準備を進めましょう。
申請・審査
必要書類がそろったら、久留米市都市計画課へ申請を行います。
申請後は、市が法令や技術基準に適合しているかを審査します。また、必要に応じて道路や水路などの公共施設管理者との協議（都市計画法第32条協議）が行われます。
書類に不備や修正がある場合は、追加資料の提出や補正を求められることもあります。
許可・工事着手
審査が完了し、基準を満たしていると判断されると、開発許可が交付されます。
許可を受けた後は、造成工事などの開発工事に着手できます。なお、工事を開始する際には、工事着手届の提出が必要となる場合があります。
開発許可を受ける前に工事を始めることはできないため、必ず許可取得後に工事を進めましょう。
完了検査
工事が完了したら、久留米市へ完了届を提出し、完了検査を受けます。
検査では、許可内容どおりに工事が行われているか、道路・排水施設などが適切に整備されているかを確認します。
検査に合格すると検査済証が交付され、開発工事の手続きは完了となります。
農地転用との違い
農地転用とは
農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅や駐車場、店舗など農地以外の用途で利用するために行う手続きです。
農地は農地法によって保護されているため、勝手に宅地や駐車場へ変更することはできません。農地を農地以外の用途で利用する場合は、農地法に基づく許可または届出が必要になります。
なお、農地転用は「農地を別の用途で利用してよいか」を判断するための手続きであり、土地を造成したり建物を建てたりすることを許可する制度ではありません。
開発許可との違い
農地転用は、農地を農地以外の用途へ変更するための手続きです。開発許可は、一定規模以上の土地の造成や区画形質の変更を行う際に必要となる手続きです。
農地転用は「農地を使ってよいか」を判断する制度であり、開発許可は「土地の開発を行ってよいか」を判断する制度と考えると分かりやすいでしょう。
農地転用の許可を受けたからといって、必ず開発工事を行えるわけではありません。計画内容によっては、別途開発許可が必要になる場合があります。
両方必要になるケース
農地を造成して宅地にし、新たに住宅を建築するようなケースでは、農地転用と開発許可の両方が必要になることがあります。
農地転用だけで済むケースや、開発許可だけが必要となるケースもあり、どの手続きが必要になるかは、土地の場所や面積、造成内容、都市計画上の区域などによって異なります。
「自分の場合はどの手続きが必要なのか分からない」という場合は、自己判断で工事を進めるのではなく、事前に久留米市や専門家へ相談することをおすすめします。
農地転用の手続きについて詳しく知りたい方は、「久留米市で農地転用を行う方法」の記事もあわせてご覧ください。
